マイホームを建てる時に注目したい税金問題

社会人になると所得税とともに毎月住民税も引かれていることをご存知ですか？

所得税と同じで住民税も累進課税制です。

その他にもマイホームを持つということは考えなければならない税金がたくさんあります。

できる限りマイホームは安く建てて、高く売却したいですよね。

そのために、宅地はどの様に評価されているのか、どんな税金がかかるのかをきちんと理解してマイホームの計画を建てましょう。

マイホームを建てる時に注意すべき税金

家を建てる時に注意すべきなのは住民税だけではありません。

固定資産税とか聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

それらの税額はどの様に決まっているのかについて解説します。

住民税

住民税＝道府県民税＋市町村民税

住民税には均等割と所得割があります。

均等割は会社員全員共通で負担する税で所得割は前年の所得に税率をかけ合わせた金額で出されます。

※都民税はまた別にあります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とはローンでマイホームを買った場合に、ローン残高の1％が10年間所得税額から控除されるというもの。

ただしローン残高の控除額の限度は4,000万円と決まっているので、最大で4,000万円×1％=40万円の控除が受けられるということになります。

この住宅ローン控除を受けるためにはその年の所得が3,000万円以下であること、ローンの返済期間が10年以上であることなどの要件を満たす必要があります。

固定資産税とは

固定資産税評価額とは土地であれば時価の70％が相場で、土地の環境や形状によってその評価額は変動してきます。

建物の場合は請負工事価格の50％から60％が相場です。

マイホームの敷地は固定資産税が軽減されます。

面積	固定資産税の税額
200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/6×1.4%
200㎡を超える部分	固定資産税評価額×1/3×1.4％

また、新築のマイホームは新築後3年間～7年間、建物の居住用部分の固定資産税額が半分になるという控除もあります。

ただし減額対象は居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下のマイホームのみです。

都市計画税とは

都市計画区域内の土地・建物に、市町村が条例で課すことのできる税金のことを言います。

これはこの地域の都市計画事業の財源に当てるためです。

すべての市町村が課税している訳ではありません。

面積	都市計画税の税額
200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/3×0.3％
200㎡を超える部分	固定資産税評価額×2/3×0.3％

マイホームを売りたい時

家を買う時には売る時のことも考えて買いたいですよね。

今後何十年でここの地価はいくら値上がりするのか。

まず、マイホームの売却益が3,000万円までなら税金はかかりません。

売却益とは：土地や住宅など不動産を売却した時に出た利益のこと。

マイホーム売却で得をした時

個人が土地や建物を売って売却益が出た時に支払わなければならない税金を『分離課税の譲渡所得』と言って、特別の税率で所得税と住民税を支払わなければなりません。

(売却収入－取得費－譲渡費用－特別控除)×税率＝税額

取得額とは土地建物の購入代金＋仲介手数料＋登記費用＋不動産取得税など

譲渡費用とは売却の際に発生した仲介手数料、測量費用など

特別控除とは居住用財産の3,000万円控除など

建物については取得した年月から何年経ったかによって税率が変わってきます。

所有期間	所得税、復興特別所得税	住民税	合計
5年以内	30.63％	9％	39.63％
5年超	15.315％	5％	20.315％

譲渡所得6,000万円以下の部分のみ

所得税・復興特別所得税10.21％

住民税4％

合計14.21％

マイホーム売却で損をした時

所有期間が5年を超えるマイホームを売って損をした時は、売却損を給与所得や事業所得から差し引くことができます。

その年の所得から引ききれない時はその後3年に渡って同じ様に差し引くことができます。

今の家を売って、新しい家に引っ越したい時

個人が土地や建物を売って売却益が出ると税金がかかります。

今の家を売って、また新たな家を買いたい時『買い換え特例』を使うことによって節税対策をすることができます。

買い換え特例とは引っ越し先の新しい家を売る時になるまで一定の売却益について税金の支払いを先送りにすることができるというシステムです。

買い換え特例

買い換え後の家の購入額が前の家の売却額と同じかそれ以上の金額の場合、売却益の課税を先送りする事ができます。

買い換え後の家の購入額が前の家の売却額よりも安価な場合、売却益の一部に課税され、それ以外の課税は先送りにされます。

前の家の売却額と新しい家の購入額の差額－(売却した家の取得費・譲渡費用×買換差額/売却額)＝売却益X【課税対象】

売却額－売却した家の取得費・譲渡費用－売却益X＝売却益Y【課税を先送り】

この控除を適用するための要件は以下の通りです。

売却する家	売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上であること 売却価格が1億円以下であること
購入する家	前の家を売却した年の前年から翌年までの3年以内に購入し、一定期間移住していること 居住用部分の床面積が50㎡以上 敷地面積500㎡以下
その他の要件	売却した年、前年、前々年に3,000万円控除の適用を受けていないこと

宅地の金額評価方法

宅地の評価額は相続税や贈与税を計算する際に必要になってきます。

評価方法には『路線価方式』と『倍率方式』があります。

市街地は路線価方式、郊外は倍率方式が多いです。

路線価は毎年7月に国税庁から公表されます。

路線価方式の場合、評価する宅地に面する道路に国税庁が認めた1㎡あたりの価格(路線価)をもとに、その宅地の位置や形状に応じて評価します。

奥行きが長かったり短かったりする場合、家のどこの側面が道路に面しているかどうか、間口距離が短い場合、間口に比べて奥行きが深い場合などによって計算が異なってきます。

倍率方式とは、その土地や建物の固定資産税評価額に一定の倍率をかけた数値で評価する方法。