新大学生や新社会人の一人暮らし、なるべく費用を抑えたいものです。
最近、お部屋探しアプリなどでよく見かける『フリーレント』の文字、「無料賃貸？」非常に興味をそそられませんか？
実はこの『フリーレント』の仕組みを理解せずに借りてしまうと、後悔してしまう場合があります。
この記事を読めば、『フリーレント』の仕組みから、思わぬ『落とし穴』までまるわかりです。
快適に安く新生活を始めたい人は必見です！！
解説、 フリーレントって何？
フリーレントとは、一定期間賃料が無料になる契約形態のことを指します。
物件によって異なりますが大体、短いもので半月、長いもので3か月分の賃料が無料になります。
家賃月5万円の賃貸に1年間住む場合、普通の賃貸物件の場合家賃だけで60万円かかるところ、フリーレント物件（３か月家賃無料）の場合は45万円になります。
また、同じフリーレント物件でも、入居日から月末までの日割りの家賃が無料になるものや、入居日から１か月家賃が無料になるもの、入居月を含め数か月分家賃が無料になるものなどがあります。
これら、フリーレント契約の設定に関しては、不動産会社に主導権があるわけではなく、大家さんの了解が必要です。
そのため、『フリーレント』は大家さんの意向で設定されている場合がほとんどです。
元々この契約形態は、事務所やテナント用の物件で用いられていたものでしたが、2000年頃から居住用の賃貸でも用いられるようになりました。
現在、賃貸アパートや賃貸マンション、その中でも一人暮らし向けや家族向けなど様々なジャンルにフリーレント物件が存在します。
ジャンルをまたぎ、増えてきているフリーレント物件ですが、未だ賃貸全体の約1割未満です。
お得に新生活スタートできる？
賃貸の初期費用には家賃だけでなく、敷金・礼金・不動産仲介手数料など多くの費用がかかってしまいます。
フリーレント物件を借りた場合、初期費用中の家賃が抑えられ借主の負担は大きく軽減されます。
賃貸を費用の安さで検討したい人にっとっては、かなり魅力的と言えるでしょう。
また、賃貸物件から別の賃貸物件へ引っ越しする際、引っ越し先にフリーレント物件を選ぶこともおすすめです。
元々住んでいた賃貸を退去する場合、退去通知を出す必要があり、通知後約1か月間は家賃を払う必要があります。
この期間に新たな物件を契約してしまうと契約金が二重にかかってしまいます。
実家など、引っ越し荷物を一時保管する場所があれば、退去を完了させてから新たに賃貸探しができます。
一方、引っ越し荷物を保管する場所がない人は、退去通知期間中に新たな賃貸を契約して荷物を移動させる必要があります。
引っ越し先にフリーレント物件を選択すれば退去通知期間中に契約しても家賃が発生しないため、家賃が重複することなくスムーズに引っ越しを進められます。
大家さんの意図を探る
『解説、 フリーレントって何？』で解説したように、フリーレントの設定は大家さんが行っています。
つまり、一定期間家賃無料で入居者を募ることには大家さん側の意図があります。
大家さん、すなわち賃貸経営者にっとって一番の問題が空室リスクです。
空室ができた分だけ、収入が減っていくからです。大家さんは、この空室を埋めるためにフリーレントを設定しています。
「空室を埋めたいのなら家賃自体を下げればよいのでは？」と思うかもしれませんが、一定期間無料という設定にも理由があります。
空室を埋めたいがために、いきなり家賃自体を下げてしまうと家賃引き下げ以前に入居していた人との公平性が保てなくなります。
また、大家さんが投資目的で物件を保有している場合、家賃を下げることで物件の資産価値を下げてしまう可能性があります。
物件価値において、家賃収入がどれだけ得られるかどうかは非常に重要です。
これら物件の収益性を表す指標を「表面利回り」といいます。
大家さんは「表面利回り」を下げることなく空室を埋めるため、一定期間分の家賃を無料にするという形で窓口を広げています。
違約金発生も？ 3つの注意点
ここま見ていくとメリットしかないフリーレント物件ですが、借りる上での注意したい点が3つあります。
１つ目は、問題を抱える物件である可能性が高いということです。そもそもフリーレントは、空室リスクを回避するための策です。
つまり、フリーレント物件は大家さん側が空室リスクの高いと考える物件であることになります。よって、様々な問題を抱えている物件の可能性が非常に高いです。
考えうる問題として、築年数、アクセス、日当たり、収納、騒音、事故物件、など様々です。適当にフリーレントという理由だけで借りてしまうと、入居してから後悔するかもしれません。
フリーレント物件を借りる際は特に、仲介業者を通して内見等、物件の情報収集をしっかり行いましょう。
２つ目は、解約につき違約金が発生する可能性があるということです。
フリーレント物件のほとんどが最低契約期間を設定しています。
もし、この最低契約期間未満で解約してしまうと契約に基づき違約金を請求されてしまいます。
この違約金の額は、フリーレント期間で免除されていた金額分です。
つまり、短期解約してしまうとフリーレント物件を借りるメリットが全てなくなってしまうということです。よくよく考えてみるとこの制約は、大家さん側のリスクを考えると当然のものです。
解約制限なしでフリーレント物件を貸し出してしまうと、借主がフリーレント期間だけ借りるということができてしまいます。
そこで、一定期間分の家賃を担保するために、大家さん側が最低契約期間を設定しています。
フリーレント物件を借りる際は、借りる期間を想定して契約内容にもしっかり目を通しておく必要があります。
３つ目は、管理費・共益費の存在です。
管理費・共益費とはマンションなどの共有部分の維持に充てられる費用で、家賃同様に月々請求されるものです。
これらの費用が元から家賃に含まれている物件もありますが、少しでも家賃を安く見せるため、別で提示される場合もあります。
フリーレント物件であっても、家賃と管理費・共益費が別で提示されている場合は、フリーレント期間中も初期費用とは別で管理費・共益費が月々に発生してしまいます。
契約内容を確認する際、料金面では特にこの管理費・共益費が家賃に含まれるかどうか、しっかり目を通しましょう。
まとめ
今回の記事では、フリーレント物件の仕組みから借りる上での注意点まで解説しました。
主なポイントをまとめると、次の通りです。
・フリーレント物件は、初期費用と引っ越し費用が抑えられる。
・フリーレント物件の実態は、あくまで大家さんが空室リスクを防ぐためのキャンペーン。
・借りる際は、「物件の質」、「最低契約期間」、「管理費・共益費」の3点の確認が必須。
仕組みと注意点を理解するだけで、少し怪しいフリーレント物件でも安心して借りれるのではないでしょうか。これらフリーレント物件に関する情報を頭に入れた上で、お得に快適な新生活をスタートさせましょう。
以上、最後までお読みいただきありがとうございました。
